指导
一||过去房地产排行榜因其商业性而饱受争议，但仍有一批房地产企业每年为排行榜合作花费数十万甚至上百万元，甚至十分无奈。II||2016年以来，行业“千帆竞发”规模，价值榜是“地产规模第一”、“千亿生死线”时代的浓缩写照。3||某百强房企负责人透露，此前个别上市机构的年度预算约为60万元，今年将增加20%左右。开发等，需要一定背书，希望在现有基础上“上浮2-5个名额”。四|| 外界如何看待榜单的价值，是房企买榜时关心的问题。
从业10余年，江锐第一次对房地产排行榜说“不”。态度坚决，连讨价还价都避免，因为“没钱”。
这是一个无奈而惶恐的决定。对于大多数房地产企业来说，几千万、几百万的投资，就能换来宝贵的行业席位。无论是地方政府还是金融机构，都会据此衡量房地产企业的好坏，反应回房地产企业的日常经营情况。.
一个看似完美的生态闭环，随着榜单老大哥的倒闭，出现裂痕，房地产行业惨淡，榜单的作用被重新审视。姜睿也很想知道，放弃排行榜意味着什么？
告别名单
2022年2月的一天，江锐约了一家房地产咨询公司的人喝咖啡。姜睿是一家Top20地产公司的品牌经理。他知道对方的意图：在2022年房地产公司名单上洽谈合作。
这是中国房地产行业十多年发展中不可避免的现象：大部分房地产企业都会与榜单发布机构有着密切的联系。知名榜单发布机构易居企业集团鹤研中心在其官网首页显示，为百强房企中的95家提供服务。CRIC的销售清单是早和广泛采用的房地产清单之一。其他比较知名的还有中国指数研究院（以下简称“中国指数研究院”）、亿函智库、中国房地产研究会等。
按照惯例，克而瑞的销售排行榜按月和季度发布，而中国指数研究院、中国房地产研究会的百强房企或榜单一般在3月中旬发布，亿涵智库的则在八月。在这些备受瞩目的榜单中，规模是核心的排名指标。
鉴于房地产行业和自己公司的资金困难，江锐开门见山地说：今年品牌预算整体下降，用于榜单合作真的没有成本。我希望我们能互相理解。这是他从业十余年来，拒绝房地产中介机构，甚至省略了议价环节。
蒋睿有些好奇，今年要是没钱合作，公司排在哪。
虽然这些名单流传广泛，而且因为隶属部门和专家阵容，显示出相当的性，但如果房地产企业投入资金合作，也能满足一些要求。往年姜锐的公司会投入一笔钱进行榜单合作，要求是稳定在前20的排名，据他了解，一些同行的合作要求是锁定某个排名; 有的需要定制不同统计口径的榜单，以突出自身优势；向报告中添加更多墨水；一些同行甚至会支付更多的费用以获得比竞争对手更高的排名。
过去，房地产排行榜因其商业性质而饱受争议，但仍有一批房地产公司每年花费数十万甚至数百万美元用于榜单合作。他们甚至束手无策：因为排名是根据公司规模和品牌来衡量的，亮点是在政府投资谈判中的权重，也是进入金融机构投资“白名单”的重要参考资金......
蒋锐所在的公司此前与单家机构合作上榜产品每年超过200万元，逐年略有增加，去年已涨至320万元。
这份量身定做的合作方案，可以让姜睿所在的公司排在前二十的队列中。除了主表，个别子表还要额外花费几十万元。蒋瑞考虑再三，终还是决定“省”下这笔开销。
他接触过的排名机构合作模式大致分为两类：一类是有具体排名需求，根据公司规模、投标能力和排名梯队来确定价格，一般100万元至400万元；合作不影响排名。Top 20-Top 50房企合作金额较高，Top 10房企特别是央企合作金额较小，从几十万到100万元不等。
江瑞公司的债务危机在今年开始显现，但早在2021年三季度资金安排制定时就确定了暂停与排名机构的合作。
在二月份的谈判中，对方告诉姜锐，今年的合作增加了一个前提条件：必须在名单出炉前付款。在过去的许多年里，双方都是一揽子合作。除了占大部分费用的综合实力排名项目外，还包括协助召开多场新闻发布会。不过具体支付节奏可以按照往年节点支付，排名出炉后再支付也无所谓。这让蒋瑞觉得不太可能配合。
某龙头国企相关负责人透露，年初，董事长和两位副总裁都提出要降本增，把控企业经营。今年的预算仍在向公司征求。因此，很多合同都是迫于压力，很久没有签下来。预计对排名机构的投资将减少20%以上。“与民企不同的是，我们对排名没有要求，甚至排名也不影响公司对外融资，主要是公司出于人情、面子等因素自主投资。” 龙头央企相关负责人解释道。
据经济观察报记者不完全统计，Top 20房企中，已有8家明确表示今年不再参与名单合作，4家表示今年预算方案仍在洽谈中并制定，但大幅减少相关支出是大概率事件；，两家龙头央企表示将保持合作，但配额较小，可能会减少。
3月15日，经济观察报获悉，多家房企接到通知，有债务违约、商业票据逾期、债权置换或延期备案的房企将无法进入部分名单。
起重机研究中心相关人士告诉经济观察报，销量排行榜由易居起重机研究中心负责，仅指销量，不涉及评测和模型。光靠销售规模是无法判断一家公司好不好的。坏的。只要债务违约不影响销售，就不会影响公司入榜。500强榜单由中国房地产研究会负责，克而瑞研究中心业务从未与榜单合作。
中国房地产研究会相关人士证实，2022年上榜企业资格发生变化。该人士表示，2020年以来，公司修订并发布了评价标准，评价指标体系包括企业规模、风险管理、盈利能力、成长潜力、经营业绩等九项指标。“2022年的基本标准不会改变，但在筛选候选企业时，将淘汰出现严重债务违约的企业。”
中国房地产研究会人士坦言，由于保险企业淘汰，2022年的榜单将受到较大影响。对于房地产企业实质性违约如何界定，该人士补充称，除了债务违约外，还包括商业票据逾期、债券未按期还本付息等。2021年以来，中国房地产研究会对各家房企进行了跟踪调查。
此外，经济观察报还就榜单相关问题联系了中央指数研究所和一函智库。截至记者发稿，尚未收到回复。
含金量
2016年以来，行业“千帆竞发”规模之争，极具价值的排名是“地产规模第一”、“千亿生死线”时代的浓缩写照。6年来，该机构发布的房地产百强或年度销售榜记录了中国房地产企业快速发展的历史。
很多房企都成了规模排名的拥趸。除了品牌美誉度，更务实的诉求是：花钱省钱。在融资调控和货币紧缩的背景下，行业马太应急剧增强，企业规模成为资本配置的重要因素。公司规模与融资成本高低和市场准入条件直接挂钩。
从金融机构、地方政府等相关方的角度来看，这份榜单也为检验房地产企业的能力提供了一个简单的参考。正如中指研究院在其官网“企业研究专栏”显着位置写道：“判断房地产企业经营实力和行业地位的重要标准。”
姜锐回忆，2017年前后，金融机构曾要求房地产企业发债的四大条件之一是进入百强名单。价格。“我们投榜单的钱，主要还是以融资功能为主，毕竟有些机构有官方背书，有一定的性和专业性。”
一些地方政府在招商引资时，还将排名榜单作为评价投标房地产企业资质的重要标准。例如，在土地流转时，设置为征地条件。姜睿的公司此前每年只在单张单子上投入300万多元，占整个品牌部年度预算的20%。愿意大手笔支出的部分原因是投资和金融部门有需求。例如，2018年7月，重庆市住建委发布的《重庆市商品房预售资金款监督实施细则》自此，
重庆一位房地产投资人补充说，重庆的开发企业综合信用排名与中国房地产研究会的榜单基本一致，因此也多次向总部申请，力争进入2018年的30强。排名，意味着预售基金完全不受监管。多花几百万换来盘活多个城市的预售资金和更快的周转是划算的。
即使是现在，民生银行一位分行行长也表示，对内一般都是看中指院和亿函智库的名单。需要结合多个列表分析。
某龙头信托公司相关负责人向经济观察报记者解释，公司会适当参考中国指数研究院和克瑞的排名，作为公司间比较的参考信息之一。在具体项目运作中，企业评价更多依赖内部模型，综合考虑企业性质、经营状况、财务状况等多方面因素。“行业排名不会成为我们评价一个房地产企业的标准。”
一家20强房企的融资人算了一笔账，40亿的融资成本只要降低5个基点，就可以节省200万元。他还补充说，这是早期名单可以发挥的作用。当然，目前融资端也在不断收紧。除非公司的大股东换成央企或者国企，否则花再多的钱买名单也没用。
排名起伏
合作价值在榜单中是如何体现的？
姜睿透露，无论是年度百强榜还是月度销售榜单，一般都早于财报季和月度销售说明会发布。通常在月底，品牌部会请业务部估算出大概的销售额和销售区域数据，然后上报给榜单机构的联系人。只需要少量数据，不需要任何证明材料。一些挂牌机构还有与当地房管局网签系统相连的数据库。
根据经济观察报获得的某榜单机构发给房地产企业的评估材料，评估分为5种形式。表1为《2022年中国房地产开发企业评价调查表》，要求企业填写2017年至2021年的五张表。会计年度数据笔品牌排行榜，包括营业收入、管理销售额和财务费用、所得税、净利润、现金短期负债率、净负债率等。年度项目名称、股权比例、销售面积、2021年销售额等；表3为“2021年持有物业租金收入明细”等。
一位前10房企人士表示，机构要的几乎就是财报的重要数据。根据中国证监会的规定，企业不能在财报发布前提前披露财报，因此部分数据只能象征性提供。上一年度财务报告的公开数据。
每月的销售清单一般在每个月的后一天发布。除去收集、制表、分析、研究的时间，企业一般需要提前3天提供，每月的销售简报必须在第二月初公布。“数据肯定有出入。” ，我们一般只能给出之前公版的数据（比如上个月，上季度等），有的房企会要求市场部给出一个预估数据，只要不是与简报数据相差太大。” 0地产商直言不讳。
某龙头房企人士透露，该公司过去每年向某机构投入约100万元，但从未干预排名。主要诉求包括：一是公司一般只公布股权销售情况，希望机构核算全口径销售情况向社会公布。披露；二是在发布单月或单季度节点数据时，报告、通讯等内容可以扬长避短。“不会改变排名，改变数据，而是选择性的说一些数据。”
房地产百强企业负责人黄科透露，此前个别上市机构的年度预算在60万元左右，今年将增加20%左右。等，需要一定的背书，希望在现有基础上“上浮2-5个名额”。
20强房企负责人肖敏所在的公司常年未与相关机构合作。2018年以来笔品牌排行榜，这家年销售额近3000亿元的房地产企业的名字，从中国房地产百强榜单上消失了。，后来公司停止向组织上报销售数据，希望组织申请不把公司上榜。
这种情况并不少见。在中指控股与中指研究院联合发布的“2020中国房地产百强研究成果”榜单中，新城控股、世茂地产2019年销售额分别为2747.8亿元和2607.8亿元，无处可去从前十榜单来看，世茂排在第15位，而金地和新城控股更是从前100榜单中消失。在克瑞发布的2019年中国房地产企业销售额榜单中，建发以694.2亿元位列第41位，但未能在中指院榜单中占有一席之地。
某龙头国企人士透露，该公司每年与某榜单机构的合作约20万元，但2016年，管理层权衡再三，认为成本没有产生价值，就裁掉了。削减部分预算，导致公司在房地产百强榜单上“消失”。迫于内外部压力，她所在的公司终维持了合作。她还直言，与民营企业相比，对方开出的合作价格已经是优惠了。
但是列表的力量也有例外。某大型民营地产公司人士表示，该公司从未对外公布名单。“有机构前来询问公司的合作意向，开出的价格在50万元/年以下，但坦白说，即使没有合作，我相信这些机构也不会把公司排得特别低，因为该组织必须名单的真实性”。
另一方面，公司融资渠道较为畅通，不需要第三方机构的排行榜来彰显实力；并且考虑到榜单合作成本高昂，这家房企多年来从未花钱做榜单。
小敏的判断和这家房地产公司的判断差不多。公司发展到今天的规模，排名的实际帮助很小。金融机构与房地产公司的合作，是基于公司多年来在商业和房地产行业积累的口碑，不断兑现承诺，以及与金融机构沟通的积累。.
现在，房地产企业的信用价值越来越虚无缥缈。肖敏认为，这一现象始于恒大危机的出现，并在多家民营企业持续爆款后愈演愈烈。“即便是连续多年占据各大榜单首位的恒大出事，也不足以证明上榜企业稳健、。”
事实上，关于这个排名，也有人问过龙湖集团董事局主席吴亚军。吴亚军回应：“我根本不关心规模排名，我不想花钱买排名。”
2021年9月，重庆出台新规，要求预售资金按预售总额的35%进行监管，相关优惠条件取消。到目前为止，列表的用处逐渐减少。
重塑
外界如何看待榜单的价值，是买榜的房企关心的问题。
随着房地产行业整体融资环境的变化，金融机构对企业的选择更加谨慎。公司基本只做央企和国企的业务，城市只专注于一二线城市。在这种情况下，排行榜的参考意义微乎其微。头部信托公司相关负责人补充道。
某头部保险公司固收部人士透露，3月份以来，该部门一直在紧锣密鼓地商讨公司对2022年房地产行业非标准入的底线要求，偿债高峰临近。给金融机构敲响警钟，房企放贷“白名单”必须及时更新。
去年底，雷世茂踩踏了多笔公债，这家风险偏好不高的保险公司不得不继续提高对民营房企的门槛。
龙头保险公司固收部相关人士解释，公司年化收益率考核指标为8%，国企、央企债券收益率仅接近存款利率。2021年下半年，民营房企爆发，资本涌入避险。买城投债，很多城投债的利率已经降到3%左右，能给4%利率的城投债在中西部城市下沉到县级。
为此，龙头保险公司拟要求其与房地产企业在非公开融资产品方面进行合作，并采用负面清单制度。只有在报告质量等方面达到一定的底线要求，才能启动后续立项、内评、复核等内部流程。
首先，在中债估值方面，要求房地产非标项目的交易对手需要持有期限在一年以上的境内公募债券（ABS除外），对于期限超过一年的债券一年以上，中债估值不能高于5%。
第二，在新披露的财务数据中，三条红线不能为红线，短期现金负债率不能低于1。当交易对方为民营企业时，需增加附加条款：已在半年度报告或年报中披露的外币债务和非标准债务的合计比例不超过50%。
三是近三年年报数据不得出现经营亏损，且近三年收入复合增长率为负的交易对手采取审慎策略。
此外，保险公司对房地产项目的区域布局也有要求：如果近一年合同销售均价不能低于13000元/平方米，原则上建议交易对方有全国布局和区域布局不应该是立体的。主要是四线城市等低线城市。
交易对方为民营房地产企业的，扣除永续债后归属于母公司的所有者权益不低于300亿元；国有企业不低于100亿元。此外，保险公司还要求金融洗白痕迹较重的民营房企采取谨慎进入策略等。
“若交易对方各项指标均好于上述底线要求，则说明该项目可以推进，但不代表该项目就能获得公司中办部门的审批意见和审核。” 前述头部保险公司固收部人士 此外，公司风控管理较为严格。目前能看到的项目几乎都来自央企和国企。“信用不如‘出生’有。” 但榜单排名、三条红线全绿等，仍不能让金融机构放松警惕。
新发展模式下，榜单机构是否建立了新的房企实力评价模型？上述中国房地产研究会人士表示，新准则（2020年修订）较往年加强了风险指标和权重。“2022年评价结束后，拟进一步研究评价标准，对评价模型进行综合评价，确定哪些方面需要调整。”
早在2019年，朗诗绿色集团董事长田明就曾公开表示，目前的房地产规模基本是以预售收入为主，并非以现房确认的会计收入。“排名是按照预售收入来的，乱七八糟，房地产行业怎么评价，我觉得应该有一个新的评价体系。”
（应受访者要求，姜锐、黄可、肖敏为化名）
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